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La Ley 675 de 2001, conocida como la Ley de Propiedad Horizontal, es la norma colombiana que regula la constitución, administración, convivencia y funcionamiento de los edificios, conjuntos residenciales, centros comerciales y demás inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal. Su finalidad es garantizar la seguridad, la convivencia pacífica y el cumplimiento de la función social de la propiedad.

Objeto de la ley

La ley define la propiedad horizontal como una forma especial de dominio en la que coexisten dos derechos: la propiedad exclusiva sobre un bien privado, como un apartamento, local, oficina o parqueadero, y la copropiedad sobre el terreno y los bienes comunes del inmueble. Esto significa que el propietario de una unidad privada también participa, junto con los demás propietarios, en la titularidad y el mantenimiento de las zonas comunes.

El artículo 1 de la Ley 675 establece que esta regulación busca proteger la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos al régimen, además de asegurar que la propiedad cumpla una función social.

Bienes privados y comunes

La ley distingue claramente entre bienes privados y bienes comunes. Los bienes privados son aquellos que un propietario puede usar, disfrutar y disponer de manera exclusiva, mientras que los bienes comunes son las partes del edificio o conjunto necesarias para su existencia, estabilidad, uso, conservación y seguridad.

Entre los bienes comunes se encuentran, por ejemplo, las escaleras, pasillos, ascensores, portería, zonas verdes, cimentaciones, estructura, muros de carga e instalaciones generales. Estos bienes pertenecen en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, por lo que no pueden ser objeto de disposición individual.

Persona jurídica y administración

Una característica central de la Ley 675 es que, una vez constituida la propiedad horizontal, surge una persona jurídica sin ánimo de lucro integrada por los propietarios de los bienes privados. Su objeto es administrar los bienes y servicios comunes, atender los asuntos de interés común y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.

La dirección y administración de esta persona jurídica corresponde a tres órganos principales:

La asamblea general de propietarios, integrada por los propietarios de bienes privados o sus representantes.

El consejo de administración, cuando exista, que apoya y supervisa la gestión del administrador.

El administrador, responsable de ejecutar las decisiones, manejar la administración cotidiana y representar legalmente a la copropiedad en determinados asuntos.

Reglamento de propiedad horizontal

El reglamento de propiedad horizontal es el documento que establece las reglas de convivencia, uso de los bienes comunes, derechos y deberes de los propietarios, funcionamiento de la asamblea y procedimientos de administración. La Ley 675 le otorga un papel esencial, pues la persona jurídica debe cumplirlo y hacerlo cumplir.

Este reglamento permite prevenir conflictos sobre ruido, mascotas, uso de zonas comunes, remodelaciones, parqueaderos, seguridad y pagos de cuotas. También define las mayorías necesarias para tomar decisiones en asamblea, lo cual es fundamental para el funcionamiento democrático de la copropiedad.

Cuotas y obligaciones

Los propietarios deben contribuir al sostenimiento de los bienes comunes mediante el pago de las cuotas de administración. Estas cuotas financian servicios como vigilancia, aseo, mantenimiento, reparaciones, seguridad, servicios públicos comunes y demás gastos necesarios para el funcionamiento del edificio o conjunto.

El incumplimiento de estas obligaciones puede generar consecuencias legales, incluyendo cobros, intereses moratorios y, en ciertos casos, procedimientos judiciales. La ley busca así proteger el interés colectivo de todos los propietarios y asegurar la conservación del inmueble.

Control constitucional

La Corte Constitucional de Colombia ha examinado varias disposiciones de la Ley 675. En la Sentencia C-318 de 2002, la Corte declaró exequibles expresiones contenidas en los artículos 37, 43 y 49, relacionadas con los propietarios de bienes privados, el administrador y el revisor fiscal.

Asimismo, en la Sentencia C-738 de 2002, la Corte destacó que la Ley 675 amplió las facultades de las asambleas de copropietarios frente a las normas anteriores, permitiéndoles decidir sobre aspectos que antes requerían mayorías más estrictas o estaban reservados a otras autoridades.