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La propiedad horizontal es un régimen jurídico que permite que una persona sea propietaria exclusiva de un bien privado”por ejemplo, un apartamento, local comercial, parqueadero o cuarto útil— y, al mismo tiempo, copropietaria de las zonas y elementos comunes del edificio o conjunto. En Colombia está regulada principalmente por la Ley 675 de 2001.

Idea central

Cuando alguien compra un apartamento en un edificio o conjunto cerrado, no adquiere únicamente ese espacio privado: también adquiere una participación en los bienes comunes, como escaleras, ascensores, pasillos, zonas verdes, piscina, portería y estructura del edificio. Por eso se habla de una “propiedad” que combina derechos exclusivos y derechos compartidos.

Elementos principales

Los bienes comunes pertenecen en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados; es decir, cada propietario tiene una participación, pero no puede vender, embargar o disponer por separado de una parte específica de ellos.

Bienes privados y comunes

Los bienes privados son aquellos que el propietario usa y disfruta de manera exclusiva, como su apartamento, su local o un parqueadero asignado. Los bienes comunes son las zonas y elementos que permiten que el edificio o conjunto funcione, se conserve, sea seguro y pueda utilizarse adecuadamente.

Entre los bienes comunes suelen encontrarse:

El terreno y las cimentaciones.

Escaleras, corredores y ascensores.

Techos, muros estructurales y fachadas.

Instalaciones generales de agua, energía y alcantarillado.

Zonas verdes, portería, salones comunales y zonas de recreación.

Administración y convivencia

La propiedad horizontal no solo regula quién es dueño de qué; también organiza la convivencia. Por ello, los edificios y conjuntos cuentan con un reglamento de propiedad horizontal, una asamblea de propietarios y, normalmente, un administrador encargado de ejecutar las decisiones y manejar los asuntos cotidianos.

Cada propietario debe pagar su cuota de administración, respetar las normas de convivencia y contribuir al mantenimiento de los bienes comunes. A cambio, puede participar en las decisiones colectivas, dentro de los límites establecidos por la ley y el reglamento.

Ejemplo práctico

Supongamos que una persona compra un apartamento en un edificio. Es propietaria exclusiva de ese apartamento y puede usarlo, arrendarlo, venderlo o heredarlo. Sin embargo, también es copropietaria del ascensor, las escaleras, el lobby, la zona de parqueaderos comunes y la estructura del edificio. No puede decir que el ascensor “es suyo” ni vender una parte de él, pero sí tiene derechos y obligaciones como copropietaria.

Importancia del régimen

La propiedad horizontal busca equilibrar dos necesidades: que cada propietario tenga seguridad jurídica sobre su bien privado y que la comunidad pueda administrar y conservar los espacios compartidos. Este régimen facilita la convivencia pacífica, la seguridad y el funcionamiento ordenado de edificios, conjuntos residenciales, centros comerciales y otras propiedades sometidas a este sistema.