section heading hidden

La Ley 675 de 2001 establece que la dirección y administración de la persona jurídica creada por la propiedad horizontal corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, cuando exista, y al administrador del edificio o conjunto. Estos órganos cumplen funciones diferenciadas, pero complementarias, orientadas a garantizar la adecuada administración de los bienes comunes y la convivencia entre los propietarios.

Asamblea general de propietarios

La asamblea general de propietarios es el órgano máximo de decisión de la propiedad horizontal. Está conformada por los propietarios de los bienes privados o por sus representantes debidamente acreditados, quienes participan en la toma de decisiones sobre los asuntos de interés común.

Entre sus principales funciones se encuentran la aprobación del reglamento de propiedad horizontal, la aprobación del presupuesto anual, la revisión de los estados financieros, la elección y remoción de los miembros del consejo de administración y la designación o remoción del administrador cuando no exista consejo. También puede decidir sobre reformas, mejoras y demás asuntos que afecten los bienes comunes.

Las decisiones adoptadas por la asamblea, siempre que se ajusten a la ley y al reglamento, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, incluidos quienes estuvieron ausentes o disintieron. Igualmente, obligan al administrador y, en lo pertinente, a los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.

Consejo de administración

El consejo de administración es un órgano opcional de la propiedad horizontal. Su creación depende de que el reglamento de propiedad horizontal o la asamblea general lo establezca. Cuando existe, cumple una función de coordinación, orientación y supervisión de la gestión administrativa.

Este órgano actúa como intermediario entre la asamblea y el administrador. Sus funciones incluyen convocar a la asamblea, revisar y presentar el presupuesto anual, revisar los estados financieros, autorizar ciertos gastos y velar por el cumplimiento del reglamento y de las decisiones adoptadas por la asamblea.

Cuando existe consejo de administración, este es el órgano competente para elegir al administrador de la copropiedad. La asamblea conserva la facultad de elegir y remover a los miembros del consejo, normalmente por períodos de un año, salvo que el reglamento disponga algo diferente.

Administrador

El administrador es el órgano encargado de la ejecución, conservación, representación y recaudo de la propiedad horizontal. Es la persona natural o jurídica responsable de materializar las decisiones de la asamblea y, cuando existe, del consejo de administración.

Entre sus funciones se encuentran administrar los bienes y servicios comunes, recaudar las cuotas de administración, llevar la contabilidad, contratar el personal y los servicios necesarios, presentar informes financieros y representar judicial y extrajudicialmente a la copropiedad dentro de las facultades que le confieren la ley y el reglamento.

El administrador también debe velar por el cumplimiento de las normas de convivencia y por la conservación del edificio o conjunto. Su gestión debe orientarse al interés común de los propietarios y al adecuado funcionamiento de los bienes comunes.

Relación entre los órganos

La estructura de administración de la propiedad horizontal busca distribuir competencias para evitar concentraciones excesivas de poder. La asamblea decide, el consejo acompaña y supervisa y el administrador ejecuta.

La separación de funciones dentro de la PH, hace posible la armonía de la convivencia y la conformación de una comunidad prospera y colaborativa.